DSE經濟科｜從移民潮學價格供應需求

香港中文大學一項調查發現，超過四成的受訪市民表示，如果有機會，他們會打算移民或移居外地。當中更顯示，有為移民做好準備的人，更創近3年來新高。的確，《港區國安法》實施後，部份港人打算移民離港，加上疫情持續，令失業率上升至新高，驅使愈來愈多港人打算移民。到底移民會對樓價造成什麼影響？若只有小部份港人移民，對樓價造成的影響又是否不大？

各國對移民有一定的限制及要求，例如投資移民，便需投資一筆金錢，即使工作移民，亦需預備一筆大額金錢，以應付日常開支。加上，近日本港多間名校爆發退學潮，這些學生大多被安排往外國升學，由此觀之，部份打算移民離港的港人，相信多為中產或以上人士。

DSE經濟科｜從「MIRROR」認識市場營銷

移民賣樓　增供應減需求

這些移民人士大多會於移民前出售其所擁有的私樓，從而令市場上的私樓供應增加。根據中原地產數據顯示，在這股移民潮下，二手住宅放盤量按年增加44%，至高達2.6萬伙。因此，這會推高二手私樓的供應，令均衡價格會下降。不但如此，由於一手私樓和二手私樓是替代品（Substitute）的關係，即競爭性需求（Competitive Demand），當二手私樓的交易量上升，會導致一手私樓的需求下跌，從而導致一手私樓的價格亦會下降。

圖一：二手私樓

圖二：一手私樓

租金回報減　樓價下跌漩渦

有人會認為，中產人士未必會賣掉私樓，或會轉為出租以賺取租金回報。的確，部份移民人士或會轉售為租，可是，這會令租盤的供應增加，從而令均衡租金下降。然而，即使需求彈性（Price Elasticity of Demand）大於一，令總租金收入上升，但平均租金（即每單位所獲取的租金回報）仍然下跌。根據差餉物業估價署數據顯示，私樓租金指數已由去年8月高位200.1，下跌至今年9月的179.3，跌幅已達一成。由於租金回報減少，部份投資者不再投資樓市，這會令樓市的需求減少，從而令私樓的價格下跌。

最後，如果私樓的買家和賣家均理解上述情況，買家和賣家便會對私樓的未來價格持不樂觀的觀望。故此，買家會減少對私樓的需求，令私樓價格下降。另一方面，賣家預期未來價格會下調，故會選擇現時放盤，令市場供應增加，期望在價格較高時出售，以賺取更高利潤。然而，供應上升卻會導致私樓價格進一步下跌。

概念：
替代品 Substitute
替代品是指一種物品與另一種物品均可滿足消費者相同的慾望。
Substitute means that one item and another item can satisfy the same wants of consumers.

需求價格彈性 Price Elasticity of Demand
需求價格彈性是用來量度需求量對價格變動的敏感程度。
Price elasticity of demand is used to measure the sensitivity of quantity demand to price changes.

DSE經濟科｜由DONKI擴張談到規則經濟

試題練習

以圖輔助，解釋在什麼條件下，私樓供應增加會增加它的銷售收益。 (6分) With the aims of diagram, explain under what condition the total sales revenue of private housing will increase because of the increase in its supply. (6 marks)

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